LES SERVICES

Évaluation

La MRC de Coaticook fait affaire avec la firme JP Cadrin et associés, évaluateurs agréés, une firme spécialisée en évaluation foncière municipale. Pour toute question concernant l’évaluation municipale d’une propriété située sur le territoire de la MRC, vous êtes invités à communiquer directement avec la firme d'évaluateurs au 819 849-7707.

Les mandats de l'évaluateur foncier

L'évaluateur doit réaliser deux mandats principaux, soit l'inventaire des immeubles sur le territoire de la municipalité et l'établissement de la valeur réelle.

L'inventaire des immeubles
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Le maintien de l'inventaire consiste à visiter les propriétés dont la dernière visite remonte à plusieurs années. Lors de cette visite, le représentant de l'évaluateur relève les caractéristiques physiques de chacun des immeubles (matériaux intérieurs, extérieurs, dimension, etc.). Aussi, des photographies de l'immeuble sont prises et les caractéristiques de l'emplacement sont notées. En fait, tout élément qui contribue à établir la valeur réelle de la propriété est inscrit dans la fiche de propriété. Par conséquent, le libre accès à votre propriété par le représentant de l'évaluateur est une condition essentielle afin de pouvoir en déduire sa valeur réelle.

Les dispositions législatives et règlementaires en vigueur prescrivent le travail de l'évaluateur en matière de maintien d'inventaire. En fait, la Loi sur la fiscalité municipal (L.R.Q., c. F-2.1) est le principal élément qui régit les travaux de l'évaluateur. L'article 36.1 se lit comme suit :

L'évaluateur doit, pour chaque unité d'évaluation, s'assurer au moins tous les neuf ans de l'exactitude des données en sa possession qui la concernent.

1988, c.76, a.20.

L'établissement de la valeur réelle au rôle d'évaluation
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Le rôle d'évaluation constitue le registre dans lequel apparaît la valeur réelle des immeubles. Tous les immeubles de la municipalité y sont inscrits, qu'il s'agisse de propriétés résidentielles, commerciales, industrielles, institutionnelles, agricoles et les terrains vacants.

La valeur réelle, au sens de la Loi sur la fiscalité municipale à l'article 43, est la valeur d'échange sur un marché libre et ouvert à la concurrence, soit le prix le plus probable qui peut être payé lors d'une vente de gré à gré. Les conditions suivantes doivent cependant être respectées :

  • le vendeur et l'acheteur désirent respectivement vendre et acheter l'unité d'évaluation, mais n'y sont pas obligés;
  • le vendeur et l'acheteur sont raisonnablement informés de l'état de l'unité d'évaluation, de l'utilisation qui peut le plus probablement en être faite et des conditions du marché immobilier.

Pour déterminer la valeur réelle d'un immeuble, l'évaluateur a recours à trois méthodes reconnues dans le domaine de l'évaluation : la méthode du coût, celle de comparaison et celle du revenu.

  • La méthode du coût permet à l'évaluateur d'estimer la valeur d'une propriété en établissant son coût de remplacement. Celle-ci s'obtient en ajoutant à la valeur du terrain le coût des constructions à l'état neuf, moins les dépréciations (usure du bâtiment causée par l'âge, par exemple).
  • La méthode de comparaison permet à l'évaluateur de se faire une opinion sur la valeur d'une propriété en la comparant aux prix auxquels se sont vendus des immeubles situés dans le même secteur, et ce, à une date déterminée. Ces immeubles doivent être relativement semblables à celui sur lequel porte l'évaluation. Dans son calcul, l'évaluateur procède à des ajustements pour tenir compte des différences existant entre les propriétés comparées.
  • La méthode du revenu est utilisée dans le cas des propriétés générant des revenus (immeubles à logements et immeubles commerciaux, par exemple). Elle consiste à convertir ces revenus en capital immobilier. Cette méthode se base essentiellement sur l'étude du marché locatif et des frais d'exploitation des immeubles.

Les avantages d'utiliser la valeur réelle comme base de calcul des impôts fonciers sont nombreux : assiette circonscrite à un territoire bien défini, perception simple, évasion fiscale pratiquement nulle, coût peu élevé en regard des revenus perçus, objectivité et transparence pour le contribuable.

Toutefois, la valeur réelle des immeubles a un caractère dynamique dans le temps : elle est particulièrement sujette au mouvement des forces socio-économiques de tout ordre. Non seulement n'est-elle pas statique dans son ensemble, mais encore, la valeur réelle évolue différemment selon les endroits, les catégories d'immeubles ou même selon les propriétés. Ainsi, un rôle d'évaluation jugé équitable à un moment donné peut présenter des disparités importantes après quelques années.

C'est la raison pour laquelle il est essentiel de s'interroger périodiquement sur l'équité des valeurs établies et de procéder, au besoin, aux correctifs visant à rétablir cet équilibre.

L'équilibration du rôle d'évaluation
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La Loi sur la fiscalité municipale définit le cadre à l'intérieur duquel doit être effectuée l'équilibration de tout rôle d'évaluation foncière et situe cette opération dans une perspective de continuité entre les rôles successifs. Les points suivants sont à retenir à ce sujet :

  • les organismes municipaux responsables de l'évaluation foncière ont pour mandat de dresser un nouveau rôle d'évaluation une fois tous les trois ans pour chacune des municipalités sous leur compétence;
  • une seule date sert de référence pour mesurer la valeur à être attribuée à tous les immeubles portés au rôle d'évaluation : le 1er juillet du deuxième exercice précédant l'entrée en vigueur du rôle concerné (article 46). Pendant toute la durée du rôle (trois ans), cette date constitue la référence à observer lors de modifications requises pour tenir le rôle à jour. Par exemple, pour un rôle d'évaluation débutant le 1er janvier 2015, la date de référence sera le 1er juillet 2013;
  • la loi définit l'équilibration en précisant le but qu'elle se doit d'atteindre. Le 3e alinéa de l'article 46.1 s'énonce comme suit :
    • L'équilibration consiste, dans le processus de confection d'un nouveau rôle d'évaluation foncière, à modifier tout ou en partie des valeurs inscrites au rôle en vigueur dans le but d'éliminer le plus possible les écarts entre les proportions de la valeur réelle que représentent les valeurs inscrites au rôle.
      1988, c.76, a.22; 1991, c.32, a.26

On peut retenir trois notions à propos de l'équilibration du rôle véhiculées par cet alinéa :

  • l'équilibration fait partie du processus de confection d'un nouveau rôle d'évaluation;
  • l'équilibration consiste à reconsidérer les valeurs inscrites au rôle en vigueur. C'est donc dire que les examens, vérifications et expériences tirés du rôle en vigueur doivent entrer en ligne de compte dans l'établissement des « nouvelles » valeurs à être inscrites au prochain rôle, assurant ainsi une sorte de « continuité » entre les rôles qui se succèdent;
  • le but ultime que doit viser l'équilibration y est également précisé : éliminer les écarts entre les proportions de la valeur réelle que représentent les valeurs inscrites au rôle en voie de confection. Autrement dit, pour être équitables, les valeurs inscrites au rôle doivent être le plus concentrées possible autour d'un même niveau :
    • dans le cas d'une municipalité de 5 000 habitants ou plus, l'équilibration du rôle est obligatoire chaque fois qu'un nouveau rôle est déposé, soit aux trois ans;
    • dans le cas d'une municipalité de moins de 5 000 habitants, l'équilibration de prochain rôle est :
      • obligatoire si le rôle actuel ne résulte pas d'une équilibration;
      • possible, mais optionnelle si le rôle actuel résulte d'une équilibration. Dans ce cas, il peut donc s'écouler un maximum de six ans (deux rôles) entre deux équilibrations.
La tenue à jour
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L'évaluateur doit réviser le rôle d'évaluation pour tenir compte de certains événements prévus à la Loi sur la fiscalité municipale. Par exemple, des rénovations ou l'ajout d'un garage ou d'une piscine peut avoir un effet de modifier la valeur de votre propriété. C'est donc par la tenue à jour du rôle d'évaluation que l'évaluateur effectue la modification de la valeur inscrite au rôle d'évaluation.

 

Comment savoir si l'évaluation de ma propriété est juste et réaliste ?

La façon la plus simple consiste à vous demander si vous seriez prêt à vendre votre immeuble pour le montant de l'évaluation municipale, en tenant compte de la date de référence au marché (18 mois avant la date du dépôt du dernier rôle triennal).

Il ne faut pas confondre l'évaluation municipale et les taxes à payer sur une propriété donnée. 

Les taxes foncières sont des revenus qu'on retrouve au budget d'une municipalité locale et elles sont notamment basées sur l'évaluation des propriétés  situées sur son territoire. Ce n'est pas parce que l'évaluation est plus haute que les taxes le seront également...

Le montant trop élevé des taxes n'est pas considéré comme un motif valable de révision. Des motifs comme une perte de revenus (loyer) ou une perte par inondation peuvent selon les circonstances être des motifs valables au soutien d'une demande.


Vous avez des doutes quant à la valeur de votre propriété ou pour tout autre demande d'information

Vous pouvez communiquer avec le représentant de l'évaluateur au 819 849-7707 pour des explications téléphoniques ou prendre rendez-vous. 

Qui peut formuler une demande de révision?

Toute personne qui a un intérêt à contester l'exactitude, la présence ou l'absence d'une inscription au rôle d'évaluation foncière relative à une unité d'évaluation dont elle-même ou une autre personne est propriétaire, peut déposer une demande de révision à ce sujet auprès de la MRC de Coaticook.

Une personne tenue de payer une taxe ou une compensation à la municipalité locale ou à la commission scolaire qui utilise le rôle d'évaluation foncière est réputée avoir l'intérêt requis pour formuler une telle demande.

Quelles sont les situations donnant droit au dépôt d'une demande?

La Loi prévoit quatre situations qui donne droit de demander une révision et fixe des délais pour chacune d'elles :

Situations pouvant entraîner une demande de révision   Délai fixé pour déposer la demande
1. Dépôt du rôle d'évaluation foncière, suivi de l'expédition d'un avis d'évaluation au propriétaire  

 La plus tardive des échéances entre :

  • avant le 1er mai qui suit l'entrée en vigueur du rôle d'évaluation ;
  • 60 jours suivant l'expédition de l'avis d'évaluation (120 jours s'il s'agit d'une unité évaluée à 3 000 000 $ ou plus et que le rôle déposé n'est pas diffusé, depuis une date comprise dans les 60 jours qui suivent son dépôt, sur le site Internet de la municipalité).
2. Modification du rôle effectuée par certificat, suivie de l'expédition d'un avis de modification  

 La plus tardive des échéances entre :

  • avant le 1er mai qui suit l'entrée en vigueur du rôle d'évaluation ;
  • 60 jours suivant l'expédition de l'avis de modification.
3. Envoi d'un avis de correction d'office au propriétaire pour l'informer d'une correction projetée  

 La plus tardive des échéances entre :

  • avant le 1er mai qui suit l'entrée en vigueur du rôle d'évaluation ; 
  • 60 jours suivant l'expédition de l'avis de correction d'office.
4. Modification du rôle non effectuée par l'évaluateur, malgré un événement prévu par la Loi qui aurait dû entraîner une telle modification   Avant la fin de l'exercice financier qui suit celui au cours duquel est survenu l'événement justifiant la modification.

 

Comment formuler une demande de révision?

Pour qu'une demande de révision soit recevable par la MRC de Coaticook, elle doit remplir les conditions suivantes :

1. Être faite au moyen du formulaire ci-dessous    
  Demande de révision du rôle d'évaluation foncière     Review of the real estate assessment roll  
2. Être déposée en personne au bureau de la MRC de Coaticook situé au 294, rue St-Jacques Nord, Coaticook (Québec) J1A 2R3 ou y être envoyée par poste recommandée. Si la demande est transmise par poste recommandée, elle doit l'être selon les mêmes délais et les mêmes modalités que le dépôt en personne.  Toutefois,  le jour de l'envoi de la demande est considéré comme la date de son dépôt. Il importe donc de conserver sa preuve d'envoi en cas de litige ;
3. Exposer succinctement les motifs ou les arguments qui sont invoqués à son soutien et les conclusions recherchées. À ce sujet, le montant des taxes à payer ne constitue pas un motif qui justifie une modification au rôle ;
4. Être déposée à l'intérieur des délais fixés. Toutefois, si une demande de révision n'a pu être déposée en raison d'une situation de force majeure, elle peut l'être dans les 60 jours qui suivent la fin de cette situation ;
5. Être accompagnée de la somme d'argent déterminée et applicable à l'unité d'évaluation visée. En argent comptant, mandat poste ou chèque visé à l'ordre de la MRC de Coaticook. Les chèques personnels ne sont pas acceptés.  
  Tarif exigible
  40 $, lorsque la plainte porte sur une unité d'évaluation dont la valeur foncière inscrite au rôle est inférieure à 100 000$   500 $, lorsque la plainte porte sur une unité d'évaluation dont la valeur foncière inscrite au rôle est égale ou supérieure à 2 000 000 $ et inférieure à 5 000 000 $
  60 $,  lorsque la plainte porte sur une unité d'évaluation dont la valeur foncière inscrite au rôle est égale ou supérieure à 100 000 $ et inférieure à 250 000 $   1 000 $, lorsque la plainte porte sur une unité d'évaluation dont la valeur foncière inscrite au rôle est égale ou supérieure à 5 000 000 $
  75 $, lorsque la plainte porte sur une unité d'évaluation dont la valeur foncière inscrite au rôle est égale ou supérieure à  250 000 $ et inférieure à 500 000 $   40 $, lorsque la plainte porte sur un lieu d'affaires dont la valeur locative inscrite au rôle est inférieure à 50 000 $
  150 $,  lorsque la plainte porte sur une unité d'évaluation dont la valeur foncière inscrite au rôle est égale ou supérieure à 500 000 $ et inférieure à  1 000 000 $   75 $, lorsque la plainte porte sur un lieu d'affaires dont la valeur locative inscrite au rôle est égale ou supérieure à 50 000 $ et inférieure à 100 000 $
  300 $, lorsque la plainte porte sur une unité d'évaluation dont la valeur foncière inscrite au rôle est égale ou supérieure à 1 000 000 $ et inférieure à 2 000 000 $   140 $, lorsque la plainte porte sur un lieu d'affaires dont la valeur locative inscrite au rôle est égale ou supérieure à 100 000 $

 Pour de l'assistance pour remplir la demande de révision, vous pouvez joindre Nancy Bilodeau, au 819 849-7083 poste 222.

 

Quelles sont les prochaines étapes à la suite du dépôt de la demande?

Au terme du processus de révision, l'évaluateur fournit au demandeur une réponse écrite à l'intérieur des délais précisés au tableau ci-dessous. La date limite pour fournir une telle réponse apparaîtra à l'attestation de dépôt envoyée au demandeur.  L'évaluateur peut proposer une ou des modifications qu'il apporterait au rôle, auquel cas le demandeur dispose de 30 jours suivant l'expédition de la réponse pour l'accepter. L'évaluateur peut toutefois indiquer qu'il n'a aucune modification à proposer.

Cela signifie également que si le rôle n'a pas été contesté ou fait l'objet d'une proposition de correction dans les délais légaux, le rôle d'évaluation en cours ne pourra pas être modifié, même pour corriger une erreur, puisque la Loi et les tribunaux ont considéré important d'avoir une certaine stabilité des finances publiques et confèrent au rôle d'évaluation foncière municipale un caractère immuable.

ATTENTION!

Même si un propriétaire dépose une demande de révision, il conserve l'obligation de payer les taxes foncières, sous peine de se voir imposer des pénalités et des intérêts.

Situations donnant droit au dépôt d'une demande   Délai alloué à l'évaluateur pour formuler une réponse
1. Dépôt du rôle d'évaluation foncière  

Le 1er septembre suivant l'entrée en vigueur du rôle d'évaluation.
Puisque cette échéance peut être reportée jusqu'au 1er avril suivant, il est préférable de s'informer auprès de la MRC de Coaticook pour s'assurer du délai applicable.

2. Tous les autres cas  

La plus tardive des échéances entre :

  • 4 mois à compter du dépôt de la demande ;
  • le 1er septembre suivant l'entrée en vigueur du rôle d'évaluation.

 

Qu'arrive-t-il si aucune entente n'est conclue?

Toute personne qui a fait une demande de révision et qui n'a pas conclu d'entente avec l'évaluateur peut exercer un recours devant la Section des affaires immobilières du Tribunal administratif du Québec. Celui-ci doit porter sur les mêmes objets que la demande de révision. Pour être valide, un tel recours doit être exercé :

  1. au moyen d'une requête écrite au Tribunal. Une copie de la demande de révision préalablement déposée peut alors être exigée ;
  2. dans un délai de 60 jours à compter de la date d'expédition de la réponse de l'évaluateur ou, s'il n'a produit aucune réponse, dans un délai de 30 jours après la date limite dont il dispose pour formuler une réponse.

Définitions :

Organisme municipal responsable de l'évaluation : municipalité régionale de comté ou municipalité locale à l'égard de laquelle une municipalité régionale de comté n'a pas compétence en matière d'évaluation qui a la responsabilité de concevoir et de maintenir à jour tout rôle d'évaluation de son ressort et d'en justifier le contenu.

Rôle d'évaluation foncière : document public qui regroupe des renseignements prescrits par la loi sur chacun des immeubles situés sur le territoire d'une municipalité.

Unité d'évaluation : plus grand ensemble possible d'immeubles qui : appartiennent à un même propriétaire ou à un même groupe de propriétaires par indivis; sont contigus ou le seraient s'ils n'étaient pas séparés par un cours d'eau, une voie de communication ou un réseau d'utilité publique; sont utilisés à une même fin prédominante; et qui ne peuvent normalement et à court terme être cédés que globalement et non par parties.

Valeur réelle : valeur d'échange d'une unité d'évaluation sur un marché libre et ouvert à la concurrence, soit le prix le plus probable qui peut être payé lors d'une vente de gré à gré dans les conditions suivantes : 

  1. le vendeur et l'acheteur désirent respectivement vendre et acheter l'unité d'évaluation,  mais n'y sont pas obligés ;
  2. le vendeur et l'acheteur sont raisonnablement informés de l'état de l'unité d'évaluation, de l'utilisation qui peut le plus probablement en être faite et des conditions du marché immobilier.
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